Agente Inmobiliario : El Contrato, las Obligaciones y los Derechos en Catorce Preguntas .

El Mejor Agente Inmobiliario nace y muere en los Contratos .

El Peor Agente…también…….pero este ya lo tiene asumido .

Es indispensable que , en la formación previa a su salida a la calle, este tenga conocimiento de algunas consideraciones básicas pero muy importantes para el devenir de su profesionalidad y del buen resultado con los clientes .

Vamos a aclarar algunas ideas que te pueden llevar a la confusion….. en un momento critico .

1.- ¿Que firma el Agente con el Cliente ?

Un contrato , llamado » De intermediación «, «Mandato de Venta» , «Mandato de Venta con Clausula de Exclusividad , «Mandato de Confianza » …en fin , nombres miles , tantos como Agentes o Agencias .

es la base del trabajo de un agente inmobiliario ya que es el que regula las condiciones del mandato de venta que recibe por parte de su cliente.

2.- ¿ De donde viene ese Contrato ? 

Es un contrato atípico (no está regulado en ninguna ley), por lo que la mayor parte de su contenido se ha ido desarrollando por la jurisprudencia.

Es lo que hay .

3.- ¿ Que debe incluir ese Contrato ? 

La hoja de encargo debe cumplir con, al menos , CINCO requisitos e incluir la regulación necesaria para la relación entre el Agente Inmobiliario y su Cliente:

1. Las partes contratantes

2. El objeto del contrato

3. Las condiciones económicas de la comercialización

4. El plazo de vigencia del contrato

5. Los honorarios del agente en caso de éxito.

También es posible incluir otras cláusulas, como si existe exclusividad o no en el mandato o el momento de devengo de los honorarios.

4.- ¿ A que se Obligan las partes que lo firman ? 

La Agencia, a comercializar con todas las armas a su alcance, la Vivienda .

El agente inmobiliario es un profesional que presta servicios de mediación, asesoramiento y gestión en operaciones inmobiliarias.

El contrato de intermediación inmobiliaria obliga al agente a poner los medios para que pueda perfeccionarse la misma, pero no a obtener un resultado concreto.

El agente tiene la obligación legal de informar a las partes sobre la situación jurídica y registral del inmueble que trata de vender, así como facilitar la documentación señalada en el RD 515/1989.

El Cliente delega en ese profesional ese proceso , marcando unas condiciones economicas, ara la Venta y pactando unos Honorarios pendientes del exito final de la operacion.

5.- ¿ Que es eso llamado «Agente Inmobiliario» ? 

Como curiosidad, aunque se hable de “Agencias inmobiliarias”, “agentes inmobiliarios” y haya un colegio profesional de “Agentes de la Propiedad Inmobiliaria” (A.P.I.), lo cierto es que la jurisprudencia ha negado que los encargos se rijan por la Ley del Contrato de Agencia, por lo que, en términos ctamente jurídicos, sería más adecuado hablar de “mediadores inmobiliarios”.

Bueno, por el mercado veras Asesores , Agentes, Corredores , Representantes ….elige uno, el que mas te guste .

Todos valen , al final, en el Mercado .

6.- ¿ Hay Obligación por parte del Agente de llegar a la Venta ?

No. Pero si no alcanza ese final…no cobra .

Tal y como ha señalado el Tribunal Supremo (STS 21 de octubre de 2000), por el “contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final”.

Por un lado, tiene la obligación de cumplir, en cuanto a la oferta de inmuebles, con las obligaciones que se contienen en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.

Su incumplimiento puede dar lugar a sanciones administrativas por incumplimiento de la normativa de consumo, pregunta por Cataluña o en Andalucía las que se montan.

Por otro lado, como consecuencia de la actividad profesional, el Tribunal Supremo, en STS de 4 de julio de 1994, señaló que el agente inmobiliario debe conocer la verdadera situación jurídica y registral del inmueble que trata de vender, motivo por el cual debe extender una diligencia escrita en la que conste la situación de la finca.

7.- Pero ese contrato……¿ Es legal ? 

Absolutamente pero ..!!ojo !!

Es aplicable la normativa de defensa de consumidores y usuarios, por lo que es esencial una redacción cuidadosa de los documentos, a efectos de no incluir cláusulas que puedan ser declaradas nulas por abusividad.

Debe regular, de manera escrupulosa,  las condiciones de venta  y el plazo de duración.

8.- Vale pero… ¿ Que debe hacer el Mejor Agente Inmobiliario ? 

Básicamente, dos Obligaciones de Gran Responsabilidad :

El de comercialización, en la que el agente despliega determinados medios para lograr atraer a una contraparte para el negocio pretendido;

El de mediación entre las partes, para ayudarles a alcanzar un acuerdo que se plasmará en un contrato nuevo, de Señal, Arras…ya hablaremos de eso mas adelante , que tambien tiene su temita .

9.- ¿ Debe obtener el Agente la Nota Simple directamente del Registro ? 

Si. O bien la proporciona el Propietario junto con el resto de la documentación o la Agencia debe solicitarla al Registro correspondiente .

Atención : La Nota Simple no es la Biblia de la Vivienda, pero da mucha información jurídica de la situación del inmueble.

10.- ¿Cuándo tiene el Agente derecho a cobrar honorarios?

El agente inmobiliario tiene derecho al cobro de los honorarios única y exclusivamente cuando se “perfecciona” la operación o, como ha señalado el Tribunal Supremo en STS de 20 de mayo de 2004 “cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente”.

11.- Pero …¿ Realizado el Contrato Privado entre las partes ya tiene el Agente Inmobiliario derecho al cobro de Honorarios ? 

Si, rotundamente .

El agente tiene derecho a cobrar sus honorarios desde el momento de la firma del contrato de arras, siempre que no tenga una condición suspensiva, y salvo que las partes hayan acordado retrasar el devengo al momento del otorgamiento de la escritura.

En este sentido, es importante reseñar que el derecho al cobro de los honorarios por parte del agente, surge en el momento en que se suscribe el contrato privado, antes del otorgamiento de la escritura, salvo que en la hoja de encargo se haya acordado retrasar su pago al momento de la consumación de la operación, esto es, el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa.

12.- Pero…¿ Incluso si hay una Condición Suspensiva o Resolutoria ? 

Ahi no, amigo , pues si la operación se encuentra condicionada suspensivamente, el agente no tendrá derecho al cobro de los honorarios en tanto en cuanto no se cumpla dicha condición, puesto que se entiende que no se ha llegado a perfeccionar la operación.

Si quieres saber lo que es una Condición Suspensiva o Resolutoria y sus diferencias, puedes leer este articulo de mi amigo Cesar Nozal  :

ttps://www.agencialaplaya.com/blog/diferencia-condicion-suspensiva-resolutoria/

13.- Respecto a la Firma del Contrato …¿ Puede el Agente Firmar en nombre del Cliente un Contrato y percibir Dinero a cuenta en concepto de arras o señal ? 

Dentro de las hojas de encargo, es habitual que la propia agencia incluya que el cliente le autoriza a percibir cantidades como señal del contrato de compra.

A pesar de ello, dicha autorización a percibir cantidades no implica que la compraventa se perfeccione, sino que se necesitará la ratificación expresa del cliente.

Hasta que el cliente no acepte expresamente el negocio jurídico, no puede entenderse que hay compraventa, lo cual puede causar importantes perjuicios a los compradores en caso de que inicien determinadas actuaciones bajo dicha expectativa.

Así lo ha declarado el Tribunal Supremo en STS de 7 de marzo de 1994, al señalar que “La recepción de arras por el Agente mediador no implica un tácito apoderamiento a su favor para disponer de bienes inmuebles, sino solo en cuanto forman parte de la gestión y tramitación encargada al agente”.

14.- Pero…¿ Por que en mi Agencia no veo que ratifique nunca el propietario cuando se coge una señal ? 

……..Corramos un tupido velo .

Sólo el propietario o aquéllos expresamente apoderados -ante Notario- por él pueden firmar un contrato privado de compraventa que sea válidamente vinculante para las partes.

O tenemos un Poder Notarial o, amigo, somos simplemente Mandatarios de nuestros clientes …que no es poca cosa .

El dia a dia supera muchas veces las circunstancias y favorece el descontrol de la documentacion , la redaccion del contrato y demas circunstancias .

Pero no es excusa alguna para el profesional el cometer errores pues, para ello, nos han contratado precisamente .

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Buenas ventas .

Luis Iglesias .

Embassy Levante .