La Titularidad y la Capacidad del Vendedor es más importante que la propia vivienda .
El mundo inmobiliario ha cambiado, no radicalmente, pero sí en muchos aspectos en estos 15 años que llevo de profesión.
Uno de esos cambios llega por una FUERZA mágica :
La de la Colaboración entre agencias .
Aún falta mucho para alcanzar una cuota importante de mercado en el dia a dia inmobiliario pero , sin duda, el Agente Inmobiliario colaborador tiene una ventaja respecto al que no lo hace :
Vende antes , crea más satisfacción en el propietario y, respecto al cliente comprador, la cartera de propiedades se multiplica por 100 .
Pero en estas «operaciones compartidas» la peligrosidad de no comprobar por parte de la agencia captadora todos los aspectos inherentes a la propiedad las consecuencias pueden ser catastróficas .
Una operación interagencias de hace unas semanas que tuvimos que abortar con nuestro expreso consejo profesional precisamente por la falta de diligencia o la urgencia de los vendedores o por la deficiente comprobación de una de las agencias implicadas que no había tenido en cuenta que uno de los propietarios, con una pequeña cuota proindiviso de la finca ,tenía una enfermedad que le incapacitaba temporalmente ( …unos dias sí, otros no…) para la toma de decisiones .
Podría ocurrir que, en esa situación precaria , nos viéramos ante un Notario que no accediera a firmar y otorgar escritura el dia señalado .
Sin duda, para celebrar el contrato es necesario que el consentimiento de ambas partes se haya prestado de forma libre y espontánea y en pleno uso de facultades sin ningún síntoma que afecte al uso de razón y por muy pequeña que sea su participación. .
De lo contrario el consentimiento está viciado y el contrato es nulo.
Por si eres cliente y estás leyendo esto o , como compañero del sector ,nunca te has visto en una de estas te comento las actuaciones a llevar a cabo :
- Tramitar un procedimiento judicial de incapacidad, para que sea un juzgado quien con todas las garantías y ,tras examinar las pruebas que lo acreditan , declare incapaz a la persona y designe un tutor, que deberá aceptar el cargo.
Hablamos de meses de espera hasta la decisión final. El tutor será la persona que en adelante representará al incapaz, y podrá actuar en su nombre.
- Solicitar autorización al juzgado para enajenar el bien inmueble del incapaz.
El tutor deberá pedir permiso al juzgado que declaró la incapacidad del enfermo, y deberá justificar por qué quiere vender el inmueble y qué beneficio supone ello para el incapaz.
La solicitud será examinada tanto por el juez como por el fiscal, y no es necesariamente aprobada. Dependerá de que realmente sea beneficioso para el incapaz. Si no….. puede ser denegada.
Una de las comprobaciones que realizan los Notarios es que todas las partes estén en pleno uso de sus facultades .
De hecho, si el Notario no se hubiera dado cuenta de la enfermedad cualquier persona o ciudadano puede pedir la nulidad del contrato si demuestra la falta de uso de razón del vendedor .
Luis Iglesias , Agente Inmobiliario
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